다락과 발코니, 용적률에 안 잡히는 면적 활용법

땅은 정해져 있고 지을 수 있는 면적도 정해져 있습니다. 그런데 같은 조건에서 유독 넓게 쓰는 집이 있습니다. 법이 정한 예외를 설계에 반영했기 때문입니다. 편법이 아니라 건축법이 허용하는 범위 안의 이야기입니다.

바닥면적에서 빠지는 공간

건축법 시행령은 일정 조건을 충족하는 공간을 바닥면적에 넣지 않습니다. 바닥면적에 안 들어가면 연면적에도 안 들어가고, 결과적으로 용적률 산정에서 빠집니다.

구분	조건	효과
다락	경사 지붕 평균 높이 1.8m 이하	바닥면적 제외
다락(평지붕)	높이 1.5m 이하	바닥면적 제외
발코니	외벽에서 1.5m 이내	초과분만 산입
필로티	공중 개방, 주차·통행용	바닥면적 제외

즉 같은 용적률 안에서도 실제 쓸 수 있는 공간은 설계에 따라 달라집니다. 서울 건축업체와 상담하실 때 이 부분을 먼저 검토받아 보시기 바랍니다.

다락 활용 기준

다락은 층고 제한이 있어 거실처럼 쓰기는 어렵습니다. 다만 수납이나 서재, 아이 놀이방으로는 충분합니다.

• 높이 산정: 경사 지붕은 평균 높이로 계산하므로 최고점은 더 높아도 됩니다.
• 계단: 고정식으로 두면 사용성이 크게 올라갑니다. 서울 건축업체에 미리 요청하십시오.
• 온도: 지붕에 바로 붙어 있어 대책이 없으면 여름에 못 씁니다.
• 환기: 창을 확보하지 않으면 습기가 찹니다.

다락을 만들어 놓고 못 쓰는 집이 많습니다. 단열과 환기를 설계 단계에서 잡아야 실제로 사용하는 공간이 됩니다.

발코니 확장

발코니는 외벽에서 1.5m까지 바닥면적에 들어가지 않습니다. 확장해서 실내로 쓰는 것도 신고를 통해 가능합니다. 다만 확장하면 단열 기준을 충족해야 하므로 처음부터 반영해 설계하시는 편이 낫습니다.

용적률을 계산할 때

1. 용도지역별 용적률 상한을 확인하십시오.
2. 실제 필요한 실 면적을 정리하십시오.
3. 다락과 발코니로 확보 가능한 면적을 계산하십시오.
4. 남는 면적을 어디에 쓸지 서울 건축업체와 결정하십시오.

이 순서로 보시면 같은 대지에서 어느 정도까지 가능한지 감이 잡힙니다. 서울 건축업체 중에는 계약 전에 이 계산을 제공하는 곳이 있으니 요청해 보시기 바랍니다.

서울 건축업체 검토 요청

면적 활용은 설계 초기에 결정됩니다. 도면이 확정된 뒤에는 바꾸기 어렵고, 착공 후에는 불가능합니다. 그래서 서울 건축업체를 정하실 때 다락과 발코니를 포함한 면적 계획을 먼저 받아 보시는 편이 좋습니다.

• 용적률 상한 대비 실제 확보 면적을 계산해 주는지 확인하십시오.
• 상부 공간 단열과 환기 계획이 도면에 있는지 보십시오.
• 발코니 확장 시 단열 기준 충족 여부를 물어보십시오.

건테리어는 설계와 건축, 인테리어를 하나의 기준으로 이어서 진행합니다. 서울 지역을 포함해 시공이 가능하며, 대지 조건을 보고 용적률 안에서 확보 가능한 면적을 먼저 정리해 드립니다. 서울 건축업체를 비교하고 계시다면 무료 상담에서 면적 계획부터 확인해 보세요.

참고 자료

건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)
건축법 제56조(건축물의 용적률)
국토교통부 「건축물 면적 산정기준 해설」