전원주택 부지 선정, 풍경보다 먼저 볼 것들

전원주택을 계획하면서 전망 좋은 땅을 보면 마음이 먼저 움직입니다. 그런데 계약하고 나서 상하수도 인입비만 수천만 원이라는 견적을 받는 경우가 적지 않습니다. 부지 선정은 감정이 아니라 항목별 확인의 문제입니다.

기반시설 확인

전원주택 예산에서 가장 예측이 어려운 부분이 기반시설입니다. 부지 선정 단계에서 이 항목을 넘기면 나중에 되돌릴 수 없습니다. 도심에서는 당연한 것들이 전원주택 부지에서는 개별 비용으로 청구됩니다.

• 상수도 본관까지의 거리. 멀수록 인입 공사비가 급증합니다.
• 하수 처리 방식. 공공하수처리구역이 아니면 개인하수처리시설이 필요합니다.
• 전기 인입 거리. 200미터를 넘으면 추가 부담금이 발생합니다.
• 통신 인입 가능 여부.
• 도시가스 여부. 없으면 LPG 또는 기름 난방을 전제로 설계해야 합니다.

이 다섯 가지만 확인해도 예산 오차를 크게 줄일 수 있습니다. 강릉 건축업체 등 시공 경험이 있는 곳에 각 항목의 개략 견적을 요청해 두시기 바랍니다.

땅의 물리적 조건

전원주택 부지의 경사, 방향, 지반은 설계와 공사비에 직접 반영됩니다. 경사지는 옹벽과 토목 공사가 붙고, 북향 경사면은 겨울철 결빙과 일조 문제가 생깁니다.

항목	유리한 조건	비용이 늘어나는 조건
경사도	완만한 남향 경사	급경사 또는 북향 경사
지반	암반 또는 단단한 사질토	매립지·연약 지반
형상	정형에 가까운 사각형	좁고 긴 형상, 부정형
진입로	포장된 공로에 접함	사도 또는 비포장 농로
고저차	도로와 비슷한 높이	도로보다 낮아 성토 필요

전원주택 부지 중 도로보다 낮은 땅은 특히 주의하셔야 합니다. 성토 비용도 문제지만 배수 계획이 어려워지고, 폭우 시 물이 모이는 지형이 됩니다.

법적 제약

전원주택 부지는 대부분 농지나 임야를 전용해 사용합니다. 부지 선정 전에 전용이 가능한 땅인지부터 확인해야 합니다. 이때 전용부담금과 협의 절차가 추가되고, 구역에 따라서는 아예 불가능한 경우도 있습니다.

토지이용계획확인원에 표시되는 보전관리지역, 농업진흥구역, 보전산지, 상수원보호구역 등은 건축 가능 여부와 규모를 직접 제한합니다. 계획관리지역인지 여부만 확인해도 상당 부분 걸러집니다.

부지 선정을 마치기 전에 해당 지자체 건축 조례를 한 번 훑어보시기 바랍니다. 건폐율과 용적률은 국토계획법이 상한을 정하지만 실제 적용 수치는 조례가 정합니다. 강릉 건축업체에 문의하시면 해당 조례 수치를 바로 확인해 드릴 수 있습니다.

생활의 반경

설계나 시공으로 해결되지 않는 유일한 항목이 위치입니다. 부지 선정에서 가장 마지막까지 남는 변수이기도 합니다. 병원, 마트, 학교까지의 실제 이동 시간을 평일 저녁과 주말에 각각 재 보시길 권합니다. 지도상 거리와 체감 거리가 다릅니다.

1. 가장 가까운 응급실까지 차로 몇 분인지
2. 겨울철 제설이 되는 도로인지
3. 택배 차량이 진입할 수 있는 폭인지
4. 주변에 축사나 공장 등 냄새·소음 발생원이 있는지
5. 인접 필지가 나중에 무엇으로 개발될 수 있는지

마지막 항목을 놓치는 분이 많습니다. 지금은 빈 땅이어도 용도지역상 3층 건물이 들어설 수 있다면 조망은 언제든 사라질 수 있습니다.

강릉에서의 부지 선정

강릉은 바다와 산이 가까워 주택 수요가 꾸준한 지역입니다. 다만 해안에 가까운 부지는 염해로 인한 금속 부재 부식과 강한 바람을 고려해야 합니다. 창호 등급과 외장재 선택이 내륙과 달라져야 하고, 이는 공사비에 반영됩니다. 강릉 건축업체라면 이 조건을 기본값으로 잡습니다.

산 쪽 부지는 반대로 적설과 결빙이 변수입니다. 부지 선정에서 이 점을 놓치면 겨울마다 고생하게 됩니다. 진입로 경사가 급하면 겨울철 차량 진입이 어려워집니다. 강릉 건축업체에 겨울 현장 경험을 물어보시면 판단이 빨라집니다. 강릉 건축업체와 상담하실 때 해당 필지의 겨울철 상황을 물어보시면 실질적인 답을 얻을 수 있습니다.

건테리어는 강릉 건축업체로서 부지 검토 단계부터 참여합니다. 강릉 건축업체로서 계약 전에 개략 공사비와 기반시설 비용을 함께 산출해 드리면, 그 땅이 정말 저렴한지 아닌지가 명확해집니다. 전원주택은 짓는 것보다 고르는 단계에서 성패가 갈립니다.

출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제71조
출처: 농지법 제34조 및 산지관리법 제14조, 국가법령정보센터